Ein Satz, den zumeist die WEG ausspricht, wenn Sie mit dem Verwalter aus irgendeinem Grunde nicht zufrieden ist, oder wenn die WEG die Verwaltung selbst machen möchte.

Aber natürlich gibt es auch Fälle, bei denen es sich andersherum verhält und der Verwalter kündigt. Wie bei allen anderen Verträgen ist die Kündigung eines Verwaltervertrages grundsätzlich möglich, aber nicht ohne Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen.

Denn auch hier unterliegt ein Verwalter natürlich den vertraglichen Vorschriften und kann diese auch nicht ohne weiteres aushebeln. Zudem ist ein Verwalter mit einer Kündigung auch nicht von möglichen Haftungen entbunden, auch wenn dies tatsächlich oftmals angenommen wird.

Zu dem Thema fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages möchte ich Ihnen heute zwei konkrete Beispiele nennen. Eins habe ich selbst als Eigentümerin erlebt, das andere wurde mir von einem anderen Eigentümer erzählt.

Ein sehr schönes Beispiel war das Erlebnis, als wir selbst Eigentümer waren und der Verwalter einen Gebäudeschaden, den wir mehrfach angezeigt hatten, einfach nicht ernst nahm und unbearbeitet ließ, was zu Folgeschäden nicht nur am Gemeinschaftseigentum, sondern auch am Sondereigentum führte.

Als die Schäden dann so gravierend wurden, dass der Verwalter diese auch nicht mehr wegdiskutieren konnte, stand natürlich die Frage im Raum: Wer kommt für den Schaden auf? Rein rechtlich ist es so: Wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum einen Folgeschaden an einem Sondereigentum zur Folge hat, haftet die WEG auch für diesen Schaden. Allerdings war es in diesem Falle so, dass der Schaden nur aufgrund der Untätigkeit des Verwalters bzw. aufgrund seines falschen Handelns solche Ausmaße annehmen konnte. Aus diesem Grund haftet in diesem Fall der Verwalter. Für solche Fälle haben Verwalter eigentlich auch immer eine Versicherung, die solche Schäden abdeckt, denn jeder kann auch mal einen Fehler machen.

Allerdings nahm der Verwalter in diesem Fall die Forderung der WEG, den Schaden ersetzt haben zu wollen, offensichtlich persönlich. Er glaubte dann, sich mit einer fristlosen Kündigung aus der Affäre ziehen zu können. Dies war allerdings ein Irrtum, wie sich vor Gericht schnell herausstellte. Denn, wie schon einmal erwähnt haftet der Verwalter für Schadensfälle und Fehler, die er während seiner Zeit als Verwalter zu verantworten hat, auch, wenn er kündigt oder ihm gekündigt wurde.

Eine Ausnahme wiederum wäre, wenn ihn die WEG in der Ausübung seiner Pflichten behindert hätte. Also wenn z.B. ein Eigentümer bei einem Wasserschaden den Handwerkern keinen Zugang zu seiner Wohnung gewährt, obgleich dies zur Schadensbehebung unumgänglich ist.

In unserem konkreten Fall wurde der Verwalter in einem späteren Gerichtsverfahren zur Zahlung verurteilt. Zudem konnte er zwar seine Verwaltung niederlegen, allerdings war seine Begründung in diesem Falle nicht ausreichend. Die WEG hätte der Niederlegung also widersprechen können. In diesem bestimmten Falle sah sie davon ab, da das Verhältnis durch diesen Vorfall belastet war und sicher auch nicht wieder hätte revitalisiert werden können.

In aller Regel verlaufen die Kündigungen aber nicht so dramatisch, sondern harmloser und harmonischer. (Dies muss allerdings auch mit Beschluss in der WEG-Versammlung erfolgen!) Zumeist laufen die Verträge einfach aus, enden also mit Ablauf der im Verwaltervertrag vereinbarten Zeit. Dies sollte allerdings auch auf einer WEG-Versammlung deutlich gemacht werden, denn die rechtliche Folge ist, dass der Verwalter mit Ablauf seines Vertrages auch zu keinerlei Rechtsgeschäften im Namen der WEG befugt ist und diese nun entweder selbst die Verwaltung machen muss oder möglichst kurzfristig ein neuer Verwalter bestellt werden muss.

Ein Klassiker unter den Vertragsbeendigungen ist übrigens dann der Fall, wenn ein Verwalter aus Altersgründen oder Krankheitsgründen aufhört. Ein anderer Fall, der leider auch vorkommt – wenn auch selten – ist, wenn der Verwalter seine Pflichten gravierend verletzt und die WEG ihm fristlos kündigt.

Ein Fall, der uns zugetragen wurde, lief so ab: Ein Verwalter hatte sich für die Erteilung von Aufträgen an Handwerker, Gutachter und andere Dienstleister von diesen bezahlen lassen, sprich Provisionen kassiert. Dies ist allerdings sittenwidrig und ein erheblicher Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht, die ein Verwalter hat, es sei denn, eine WEG gibt im Verwaltervertrag ihre ausdrückliche Einwilligung dafür, dass der Verwalter so verfahren darf, was aber eher die Ausnahme darstellt.

Vermutlich sind solche Verstöße gar nicht so selten, denn nicht immer werden solche Fälle aufgedeckt. Entsprechend fühlen sich die Verwalter, die entsprechend handeln, ziemlich sicher. In unserem Falle kam es ans Tageslicht, weil ein Handwerker bei einem Gespräch mit einem Eigentümer in einer anderen Sache erwähnte, dass die Hausverwaltung XY immer Provisionen haben wolle und er deshalb mit dieser Hausverwaltung nicht mehr arbeiten möchte.

Daraufhin wurde der Eigentümer hellhörig und beantragte Einsicht in die Rechnungsunterlagen seiner WEG. Dort waren die Provisionen natürlich nicht als solche deklariert, aber dem Eigentümer fielen dennoch zwei Dinge auf:

1. Es waren grundsätzlich immer nur bestimmte Handwerksbetriebe, die Aufträge erhielten, Angebote oder Rechnungen von anderen fand er nicht.
2. Einige Posten in den Rechnungen waren auffällig hoch, so waren für einige Arbeiten deutlich mehr Stunden abgerechnet worden, als diese in der Regel in Anspruch nehmen würden.

Dies war natürlich auch an sich noch nicht Beweis genug. Und so holte sich der Eigentümer für dieselben Arbeiten Vergleichsangebote von anderen Handwerkern ein mit denselben verbauten Materialien. Dass Handwerkerangebote schon einmal in der Höhe abweichen können, ist bekannt. Dies liegt am unterschiedlichen Stundenlohn, an unterschiedlichen Materialien und unterschiedlich angenommenen Arbeitsstunden.

Allerdings waren die Abweichungen vor allem bei den Arbeitsstunden so gravierend, dass der Verwalter in der nächsten Versammlung damit konfrontiert wurde. Natürlich wollte er sich herausreden, jedoch stellte die Verwaltung Anzeige wegen Untreue und Vorteilsnahme und kündigte den Vertrag fristlos.

Zu Recht, denn der Verwalter wurde später verurteilt.

Es bleibt zu hoffen, dass Sie nicht ähnliche Fälle erleben, wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen. Und wie bereits erwähnt, sind diese beiden Fälle Sonderfälle und nicht die Regel. Aber wie bei allem im Leben lohnt es sich, auch manche Sonderfälle zu kennen und zu wissen, was in diesen zu tun ist.

Bleiben Sie also wachsam und alles Gute aus Lennestadt!

Ihre Frauke Nolting

 

 

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Frauke Nolting zum Thema „Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Nutzungssonderrecht“

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