Schlagwortarchiv für: Verwalter

Frohe Feiertage

Liebe Kunden und liebe Freunde der GEFRA,

vielen Dank für das Vertrauen, dass Sie auch im Jahr 2022 der GEFRA entgegengebracht haben.

Weihnachtsgkugel Frauke NoltingEs war kein gewöhnliches Jahr. Alles andere als das. Besonders die Folgen der Coronapandemie und der Krieg in der Ukraine haben die Welt verändert. Die Auswirkungen haben wir alle zu spüren bekommen und spüren sie noch.

Auch unsere Projekte blieben davon nicht unbeeinflusst. Unsere Bauprojekte in Beltershausen und in Fronhausen haben sich durch die entstandenden Umstände verzögert, aber wir haben die Zeit genutzt und unsere Objekte noch attraktiver, noch nachhaltiger und oekologischer gestaltet. Wir sind sicher, dass wir uns auf einem sehr guten Weg befinden und schon bald den dringend benötigten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können.

Ich freue mich auf ein spannendes Jahr 2023, mit interessanten Herausforderungen und vielen schönen Begegnungen.

Doch zunächst wünsche ich Ihnen, auch im Namen aller Mitarbeiter der GEFRA, entspannte und besinnliche Weihnachtstage und einen guten Rutsch in ein gesundes und erfolgreiches neues Jahr!

Viele Grüße und alles Gute aus Lennestadt!

Ihre Frauke Nolting

 

 

 

„Hiermit kündigen wir den Verwaltervertrag fristlos!“

Ein Satz, den zumeist die WEG ausspricht, wenn Sie mit dem Verwalter aus irgendeinem Grunde nicht zufrieden ist, oder wenn die WEG die Verwaltung selbst machen möchte.

Aber natürlich gibt es auch Fälle, bei denen es sich andersherum verhält und der Verwalter kündigt. Wie bei allen anderen Verträgen ist die Kündigung eines Verwaltervertrages grundsätzlich möglich, aber nicht ohne Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen.

Denn auch hier unterliegt ein Verwalter natürlich den vertraglichen Vorschriften und kann diese auch nicht ohne weiteres aushebeln. Zudem ist ein Verwalter mit einer Kündigung auch nicht von möglichen Haftungen entbunden, auch wenn dies tatsächlich oftmals angenommen wird.

Zu dem Thema fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages möchte ich Ihnen heute zwei konkrete Beispiele nennen. Eins habe ich selbst als Eigentümerin erlebt, das andere wurde mir von einem anderen Eigentümer erzählt.

Ein sehr schönes Beispiel war das Erlebnis, als wir selbst Eigentümer waren und der Verwalter einen Gebäudeschaden, den wir mehrfach angezeigt hatten, einfach nicht ernst nahm und unbearbeitet ließ, was zu Folgeschäden nicht nur am Gemeinschaftseigentum, sondern auch am Sondereigentum führte.

Als die Schäden dann so gravierend wurden, dass der Verwalter diese auch nicht mehr wegdiskutieren konnte, stand natürlich die Frage im Raum: Wer kommt für den Schaden auf? Rein rechtlich ist es so: Wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum einen Folgeschaden an einem Sondereigentum zur Folge hat, haftet die WEG auch für diesen Schaden. Allerdings war es in diesem Falle so, dass der Schaden nur aufgrund der Untätigkeit des Verwalters bzw. aufgrund seines falschen Handelns solche Ausmaße annehmen konnte. Aus diesem Grund haftet in diesem Fall der Verwalter. Für solche Fälle haben Verwalter eigentlich auch immer eine Versicherung, die solche Schäden abdeckt, denn jeder kann auch mal einen Fehler machen.

GEFRA-Geschäftsführerin Frauke Nolting

Allerdings nahm der Verwalter in diesem Fall die Forderung der WEG, den Schaden ersetzt haben zu wollen, offensichtlich persönlich. Er glaubte dann, sich mit einer fristlosen Kündigung aus der Affäre ziehen zu können. Dies war allerdings ein Irrtum, wie sich vor Gericht schnell herausstellte. Denn, wie schon einmal erwähnt haftet der Verwalter für Schadensfälle und Fehler, die er während seiner Zeit als Verwalter zu verantworten hat, auch, wenn er kündigt oder ihm gekündigt wurde.

Eine Ausnahme wiederum wäre, wenn ihn die WEG in der Ausübung seiner Pflichten behindert hätte. Also wenn z.B. ein Eigentümer bei einem Wasserschaden den Handwerkern keinen Zugang zu seiner Wohnung gewährt, obgleich dies zur Schadensbehebung unumgänglich ist.

In unserem konkreten Fall wurde der Verwalter in einem späteren Gerichtsverfahren zur Zahlung verurteilt. Zudem konnte er zwar seine Verwaltung niederlegen, allerdings war seine Begründung in diesem Falle nicht ausreichend. Die WEG hätte der Niederlegung also widersprechen können. In diesem bestimmten Falle sah sie davon ab, da das Verhältnis durch diesen Vorfall belastet war und sicher auch nicht wieder hätte revitalisiert werden können.

In aller Regel verlaufen die Kündigungen aber nicht so dramatisch, sondern harmloser und harmonischer. (Dies muss allerdings auch mit Beschluss in der WEG-Versammlung erfolgen!) Zumeist laufen die Verträge einfach aus, enden also mit Ablauf der im Verwaltervertrag vereinbarten Zeit. Dies sollte allerdings auch auf einer WEG-Versammlung deutlich gemacht werden, denn die rechtliche Folge ist, dass der Verwalter mit Ablauf seines Vertrages auch zu keinerlei Rechtsgeschäften im Namen der WEG befugt ist und diese nun entweder selbst die Verwaltung machen muss oder möglichst kurzfristig ein neuer Verwalter bestellt werden muss.

Ein Klassiker unter den Vertragsbeendigungen ist übrigens dann der Fall, wenn ein Verwalter aus Altersgründen oder Krankheitsgründen aufhört. Ein anderer Fall, der leider auch vorkommt – wenn auch selten – ist, wenn der Verwalter seine Pflichten gravierend verletzt und die WEG ihm fristlos kündigt.

Ein Fall, der uns zugetragen wurde, lief so ab: Ein Verwalter hatte sich für die Erteilung von Aufträgen an Handwerker, Gutachter und andere Dienstleister von diesen bezahlen lassen, sprich Provisionen kassiert. Dies ist allerdings sittenwidrig und ein erheblicher Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht, die ein Verwalter hat, es sei denn, eine WEG gibt im Verwaltervertrag ihre ausdrückliche Einwilligung dafür, dass der Verwalter so verfahren darf, was aber eher die Ausnahme darstellt.

Vermutlich sind solche Verstöße gar nicht so selten, denn nicht immer werden solche Fälle aufgedeckt. Entsprechend fühlen sich die Verwalter, die entsprechend handeln, ziemlich sicher. In unserem Falle kam es ans Tageslicht, weil ein Handwerker bei einem Gespräch mit einem Eigentümer in einer anderen Sache erwähnte, dass die Hausverwaltung XY immer Provisionen haben wolle und er deshalb mit dieser Hausverwaltung nicht mehr arbeiten möchte.

Daraufhin wurde der Eigentümer hellhörig und beantragte Einsicht in die Rechnungsunterlagen seiner WEG. Dort waren die Provisionen natürlich nicht als solche deklariert, aber dem Eigentümer fielen dennoch zwei Dinge auf:

  1. Es waren grundsätzlich immer nur bestimmte Handwerksbetriebe, die Aufträge erhielten, Angebote oder Rechnungen von anderen fand er nicht.
  2. Einige Posten in den Rechnungen waren auffällig hoch, so waren für einige Arbeiten deutlich mehr Stunden abgerechnet worden, als diese in der Regel in Anspruch nehmen würden.

Dies war natürlich auch an sich noch nicht Beweis genug. Und so holte sich der Eigentümer für dieselben Arbeiten Vergleichsangebote von anderen Handwerkern ein mit denselben verbauten Materialien. Dass Handwerkerangebote schon einmal in der Höhe abweichen können, ist bekannt. Dies liegt am unterschiedlichen Stundenlohn, an unterschiedlichen Materialien und unterschiedlich angenommenen Arbeitsstunden.

Allerdings waren die Abweichungen vor allem bei den Arbeitsstunden so gravierend, dass der Verwalter in der nächsten Versammlung damit konfrontiert wurde. Natürlich wollte er sich herausreden, jedoch stellte die Verwaltung Anzeige wegen Untreue und Vorteilsnahme und kündigte den Vertrag fristlos.

Zu Recht, denn der Verwalter wurde später verurteilt.

Es bleibt zu hoffen, dass Sie nicht ähnliche Fälle erleben, wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen. Und wie bereits erwähnt, sind diese beiden Fälle Sonderfälle und nicht die Regel. Aber wie bei allem im Leben lohnt es sich, auch manche Sonderfälle zu kennen und zu wissen, was in diesen zu tun ist.

Bleiben Sie also wachsam und alles Gute aus Lennestadt!

Ihre Frauke Nolting

 

 

Dazu passend:

Der zertifizierte Verwalter

Frauke Nolting zum Thema „Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Nutzungssonderrecht“

Das GEFRA Wohnflex-Konzept

WEG-Bechluss: Nicht einverstanden!

Ich bin nicht einverstanden! – Oder: wie man wirksam gegen einen WEG-Beschluss vorgeht

 

„Wer dafür ist, hebe bitte die Hand.“

Ja, so oder so ähnlich ist der Sprech bei einer Eigentümerversammlung, wenn über einen Punkt auf der Tagesordnung abgestimmt werden muss.

Jeder, der bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung oder Eigentümer einer Gewerbefläche ist, kennt diesen Satz. Natürlich fällt der auch für „Nein“-Stimmen und Enthaltungen.

Und man sollte die Wichtigkeit dieser Abstimmungen nicht unterschätzen, denn sie haben teils große Auswirkungen auf die WEG. Es gibt Standardabstimmungsthemen, wie z.B. Beschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan fürs neue Jahr, aber auch andere Punkte, z.B. Reparaturmaßnahmen.

GEFRA-Geschäftsführerin Frauke Nolting.

Man muss übrigens auch nicht begründen weshalb man wie für welchen Beschluss stimmt, jeder hat da seine eigenen Befindlichkeiten und Gründe, auf die er auch ein Recht hat.

Je nach Regelung in der Teilungserklärung besteht entweder das „Pro-Kopf-Prinzip“ oder die Stimmrechte sind nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Aber eine Sache gilt bei allen WEGs. Und dies ist noch einmal mit der WEG-Novellierung von 2020 verschärft worden:

Wer sein Stimmrecht wirksam ausüben will, muss entweder bei der Versammlung zugegen sein, oder er muss sich wirksam gemäß den Bestimmungen des WEG und der Teilungserklärung vertreten lassen. Andernfalls zählt seine Stimme nicht und er hat auch keine Möglichkeit, gefasste Beschlüsse später anzufechten!

Warum hebe ich das so hervor, werden Sie sich vielleicht fragen? Wie ich in dem letzten Text schon erwähnt habe, so erlebt man als Verwalter teils wirklich kuriose Situationen. Manchmal auch höchst Ärgerliche.

Folgende Geschichte fällt in beide Kategorien. An einem späten Freitagnachmittag rief ein Eigentümer bei uns an. Man kann den Ton dieses Eigentümers getrost als „gereizt“ bezeichnen. Er teilte mir mit, dass er die Abrechnung, die wir in der Eigentümerversammlung seiner WEG besprochen und wirksam beschlossen hatten, nicht akzeptiere und drohte mir – aufgrund meiner „Frechheit“ – nicht nur mit persönlicher „Schädigung“, sondern auch mit rechtlichen Schritten gegen unsere Firma.

Unabhängig davon, dass der gute Mann sich wegen Bedrohung strafbar gemacht hat, und so etwas kann auch ein Verwalter zur Anzeige bringen, so sollte er auch einmal das WEG genauer lesen.

Denn tatsächlich war er weder bei der Versammlung anwesend, noch hat er sich per gültiger Vollmacht vertreten lassen, noch hat er in irgendeiner Weise vor der Versammlung schriftlich oder telefonisch einen Einspruch gegen die Abrechnung vorgebracht. Das bedeutet für ihn schlicht: Pech gehabt!

Er muss die Abrechnung akzeptieren und gemäß dieser auch Zahlungen leisten. Tut er das nicht, kann die WEG rechtliche Schritte gegen ihn einleiten.

Ich wünsche Ihnen eine schöne Zeit!

Ihre Frauke Nolting

 

Dazu passend:

Der zertifizierte Verwalter

Das GEFRA Wohnflex-Konzept

Der zertifizierte Verwalter

Der zertifizierte Verwalter

Wussten Sie schon, dass wir über unsere Tochterfirma „Stadtwald GmbH“ auch im Bereich Immobilienverwaltung tätig sind, also WEG- und Mietverwaltung durchführen? Schon vor einigen Jahren haben wir unser Angebot darum erweitert.

Und eines kann ich Ihnen versichern, als Verwalter wird Ihnen nie langweilig, egal, wie gut situiert die Eigentümer und Bewohner Ihrer Anlage sein mögen. Denn auch die haben so einiges auf Lager!

Vor nicht allzu langer Zeit z.B. erhielten wir eine E-Mail von einem Eigentümer, den wir schon länger betreuten. Es handelte sich dabei um eine kleine WEG, weniger als neun Einheiten. Er forderte uns auf, ihm kurzfristig unsere Verwalter-Zertifizierung nachzuweisen.  Wir wiesen ihn dann – zugegeben mit einem leichten Schmunzeln – darauf hin, dass diese Verwalter-Zertifizierung in diesem besonderen Fall nicht notwendig sei und wir Sie ihm daher nicht nachzuweisen brauchen.

Jetzt werden Sie sich wahrscheinlich fragen, wieso? Schließlich ist doch derzeit die Zertifizierung eines Verwalters in aller Munde und die Presse stellt es häufig so dar, als wenn das Zertifikat, das übrigens in reativ kurzer Zeit erworben werden kann, für alle Immobilienverwalter Pflicht wäre. Wieso müssen wir das dann nicht?

Um diese Frage zu klären, sollte man bei den Ursprüngen beginnen. Vor ein paar Jahren war es noch so, dass salopp gesagt jeder, der Langeweile hatte, sich in den Bereichen „Immobilienmakler“ und auch „Immobilienverwalter“ tummeln durfte. Er musste nur nachweisen, dass er keine Straftaten, vor allem im finanziellen und steuerlichen Bereich, begangen hatte und eine Gewerbeerlaubnis vorweisen.

Dass diese Regelung jedoch sehr unglücklich war, stellte sich mit den Jahren dann aber immer mehr heraus. Denn so konnte zwar vielen ein Einstieg in diese Branchen sehr leicht gemacht werden, aber einige von den Quereinsteigern hatten von der Materie wenig bis keine Ahnung. Und so häuften sich die materiellen und immateriellen Schadensfälle, die im Immobilienbereich gern mal in den sechs- oder sogar siebenstelligen Bereich gehen können.

Deswegen hat der Gesetzgeber irgendwann – und das aus gutem Grund – entschieden, dass in beiden Bereichen in Zukunft eine entsprechende Qualifikation ausgewiesen werden muss. Bei der Verwaltung ist das der oben genannte zertifizierte Verwalter.

Im Grunde heißt das, dass der Verwalter einen Lehrgang besucht, bei dem vor allem das Grundwissen zur Verwaltung einer Immobilie Thema ist, darüber eine Prüfung ablegt wird und er dann eine entsprechende Urkunde erhält.

Tatsächlich hat der Gesetzgeber aber auch einige Ausnahmen davon zugelassen.

Bei unserem oben genannten Fall traf witzigerweise gleich mehr als eine Begründung zu.

Denn:

Kleine Verwaltungen (WEGs unter neun Einheiten) müssen nicht zwingend von einem zertifizierten Verwalter verwaltet werden (außer wenn ein Drittel der Eigentümer diesen Nachweis wünscht).

Auf eine Person, die in dem Bereich seit längerem beruflich tätig ist und auch eine Ausbildung im Bereich Immobilien und Verwaltung nachweisen kann, trifft die Pflicht zur Zertifizierung nicht zu.

Geschäftsführerin Frauke Nolting, Immiobilienkauffrau und Immobilienökonomin

Ich selbst bin schon seit mehr als 15 Jahren im Geschäft, außerdem Immobilienkauffrau und darüber hinaus studierte Immobilienökonomin.

Übrigens: Jemand, der sein eigenes Eigentum, also ein Mietshaus oder seine Eigentumswohnung, selbst verwaltet, muss kein solches Zertifikat haben. Nur jene, die fremdes Eigentum verwalten, müssen dieses ggf. nachweisen können, außer in den oben genannten Ausnahmen.

Soviel zum „zertifizierten Verwalter“, aber ich verspreche Ihnen, ich kann Ihnen noch so einige andere amüsante Anekdoten rund um WEG und Vermietung berichten.

Ich wünsche Ihnen eine schöne Zeit!

Ihre Frauke Nolting

 

 

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