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Stau am Bau – Interview mit Frauke Nolting

Es wird zu wenig gebaut. Der daraus resultierende Wohnungsmangel in Deutschland ist weiterhin ein vordringliches Problem. Auch die Leerstandquoten gehen immer weiter zurück, insbesondere in den Ballungszentren. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte eigentlich den Plan, dass im Jahr 2022 ungefähr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, davon 100.000 als Sozialwohnungen. Nun geht sie davon aus, dass auch 2023 diese Zahl nicht erreicht wird. Für die beiden dann folgenden Jahre ist sie zuversichtlich. Wer jetzt Wohnraum sucht, will natürlich so lange nicht warten.

Warum dies so ist und was in Zukunft am Immobilienmarkt erleben werden, fragten wir unsere Geschäftsführerin Frauke Nolting.

 

Frage: Hallo, Frau Nolting, was ist derzeit los am Bau- und Wohnungsmarkt?

Frauke Nolting: Das letzte Jahr komplettes Chaos! Der Ukraine-Krieg hat die Teuerungswelle – unter anderem eine Auswirkung der Coronakrise – die wir vorher schon verzeichnen konnten, nochmal ins Utopische steigen lassen. Dazu kam, dass man wenig und nur sehr schleppend Material bekam. Manchmal war das berechtigt, manchmal stand dahinter aber auch bloße Zockerei seitens der Hersteller. Aber auch einige Handwerksbetriebe haben sich die Notsituation zu Nutze gemacht und Luxus- Preisaufschläge gemacht. Die Kunden hatten ja kaum eine Wahl und mussten zahlen. Gleichzeitig hatte man aber auch keinerlei Kostensicherheit, da die Handwerksbetriebe keine Materialkostengarantie gegeben haben, dies teilweise auch gar nicht konnten. Das ist so ziemlich für jeden, der gerade im Bau war, eine absolute Belastungsprobe gewesen, vielen hat es auch finanzierungsmäßig gesehen das Genick gebrochen. Wir haben von etlichen Bauträgern und Immobilienfirmen gehört, die Insolvenz anmelden mussten. Auch Privatleute, die mit ihrem kalkulierten Baugeld nicht mehr klarkamen und nachfinanzieren mussten, wobei die Bank aber nicht mitgespielt hat. Daher hatten wir auch, als sich dieses Chaos abzeichnete, beschlossen, nicht mit dem Bau unserer Objekte zu beginnen, sondern zu warten, bis wieder halbwegs Ruhe einkehrt und man zumindest Kostensicherheit hat.

Frage: Wie wird sich Ihrer Ansicht nach die Wohnsituation in Deutschland entwickeln?

Portrait von Frauke Nolting, Geschäftsführerin der GEFRA Grund und Wert GmbH

Frauke Nolting, Geschäftsführerin der GEFRA Grund und Wert GmbH

Frauke Nolting: Es wird besonders für Familien und Menschen mit mittleren und niedrigen Einkommen immer schwieriger, eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden. Die Zahl der verfügbaren Sozialwohnungen wird ebenfalls weiter sinken. Auch in anderen Segmenten wird die Nachfrage wieder deutlich anziehen, denn Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen und nicht verhandelbar. Anders als z.B. bei Schokolade kann man nicht einfach sagen, man verzichtet darauf. Scheinbar beginnt auch die Regierung das zu verstehen, denn nun kommen plötzlich die ganzen Fördermöglichkeiten für den Immobilienbau Stück für Stück zurück, die man vergangenes Jahr noch kurzfristig einkassiert hat. Nur werden diese bei weitem nicht ausreichen, um den Wohnungsbau in dem Maße anzukurbeln, wie es sein müsste. Wir werden nicht nur in diesem Jahr, sondern auch in den kommenden Jahren einen gravierenden Wohnungsmangel haben! Damit einher geht auch, dass die Preise nicht oder nur marginal sinken werden.

Frage: Was müsste aus Ihrer Sicht passieren, damit der Wohnungsbau wirklich richtig angekurbelt wird?

Frauke Nolting: Zunächst einmal muss mehr Bauland ausgewiesen werden. Das haben viele Städte und Kommunen in den vergangenen Jahren verpasst, dass muss man mal in aller Offenheit sagen. Dazu kommt, dass die Verfahren von Umwandlungen von Grün- oder Ackerflächen in Bauland deutlich beschleunigt und bürokratisch entschlackt werden müssten. Wir haben bei unserem Objekt in Fronhausen ganze 5 Jahre benötigt, um den B-Plan aufstellen zu können. Und das lag nicht an einer langsamen Arbeitsweise unsererseits, sondern weil man bald für alles und jedes ein Gutachten einholen muss, und/oder vorgeblich seltene Tiere einfangen und schützen muss. Ich kann im Falle von Fronhausen viel über eine imaginäre Zauneidechse erzählen. Das sind alles Kosten, die ein Projektentwickler und Bauträger natürlich auf die Kostenkalkulation schlagen muss, mit anderen Worten, es macht die Wohnungen teuer. Und das ist oft völlig unnötig!
Dazu kommt, dass auch die Vorschriften beim eigentlichen Bau immer komplizierter und aufwendiger werden. Allein im Bereich des energieeffizienten Bauens gibt es viele Auflagen, wobei das Verhältnis von Nutzen und Lasten in einem grotesken Missverhältnis stehen. Alles zusätzliche Kosten, die letztendlich der Käufer und dann natürlich der Mieter zahlen muss.

Frage: Sie gehen also nicht von einer nennenswerten Neubautätigkeit in diesem Jahr aus?

Frauke Nolting: Es wird Neubautätigkeit geben, aber nicht in dem Ausmaß wie in den vergangenen Jahren und nicht mal annähernd so viel, wie nötig wäre. Denn selbst, wenn nun all die Vorhaben, die im Zuge der Krise auf Eis gelegt worden sind, zur Realisation kämen, würde das nur einen kleinen Prozentsatz dessen ausmachen, was man bräuchte. Wie gesagt, es braucht mehr Bauland, weniger Bürokratie und keine unsinnigen Auflagen beim Bau.

Frage: Eines der beiden derzeit von der GEFRA betriebenen Bauprojekte ist Ihr Objekt in Beltershausen. Wie ist dort der Stand der Dinge?

Frauke Nolting: im Frühjahr soll in Beltershausen mit den Arbeiten begonnen werden können.

Frage: Das zweite Bauprojekt ist in Fronhausen geplant. Welchen Status quo haben wir dort, und wie wird es weitergehen?

Frauke Nolting: Hier wird in Kürze mit der Erschließung des Grundstücks begonnen. Wir haben derzeit die Ausschreibungen vorbereitet, um die Unternehmen auszuwählen, die die Arbeiten durchführen werden.

 

 

 

 

Frohe Feiertage

Liebe Kunden und liebe Freunde der GEFRA,

vielen Dank für das Vertrauen, dass Sie auch im Jahr 2022 der GEFRA entgegengebracht haben.

Weihnachtsgkugel Frauke NoltingEs war kein gewöhnliches Jahr. Alles andere als das. Besonders die Folgen der Coronapandemie und der Krieg in der Ukraine haben die Welt verändert. Die Auswirkungen haben wir alle zu spüren bekommen und spüren sie noch.

Auch unsere Projekte blieben davon nicht unbeeinflusst. Unsere Bauprojekte in Beltershausen und in Fronhausen haben sich durch die entstandenden Umstände verzögert, aber wir haben die Zeit genutzt und unsere Objekte noch attraktiver, noch nachhaltiger und oekologischer gestaltet. Wir sind sicher, dass wir uns auf einem sehr guten Weg befinden und schon bald den dringend benötigten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können.

Ich freue mich auf ein spannendes Jahr 2023, mit interessanten Herausforderungen und vielen schönen Begegnungen.

Doch zunächst wünsche ich Ihnen, auch im Namen aller Mitarbeiter der GEFRA, entspannte und besinnliche Weihnachtstage und einen guten Rutsch in ein gesundes und erfolgreiches neues Jahr!

Viele Grüße und alles Gute aus Lennestadt!

Ihre Frauke Nolting

 

 

 

„Hiermit kündigen wir den Verwaltervertrag fristlos!“

Ein Satz, den zumeist die WEG ausspricht, wenn Sie mit dem Verwalter aus irgendeinem Grunde nicht zufrieden ist, oder wenn die WEG die Verwaltung selbst machen möchte.

Aber natürlich gibt es auch Fälle, bei denen es sich andersherum verhält und der Verwalter kündigt. Wie bei allen anderen Verträgen ist die Kündigung eines Verwaltervertrages grundsätzlich möglich, aber nicht ohne Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen.

Denn auch hier unterliegt ein Verwalter natürlich den vertraglichen Vorschriften und kann diese auch nicht ohne weiteres aushebeln. Zudem ist ein Verwalter mit einer Kündigung auch nicht von möglichen Haftungen entbunden, auch wenn dies tatsächlich oftmals angenommen wird.

Zu dem Thema fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages möchte ich Ihnen heute zwei konkrete Beispiele nennen. Eins habe ich selbst als Eigentümerin erlebt, das andere wurde mir von einem anderen Eigentümer erzählt.

Ein sehr schönes Beispiel war das Erlebnis, als wir selbst Eigentümer waren und der Verwalter einen Gebäudeschaden, den wir mehrfach angezeigt hatten, einfach nicht ernst nahm und unbearbeitet ließ, was zu Folgeschäden nicht nur am Gemeinschaftseigentum, sondern auch am Sondereigentum führte.

Als die Schäden dann so gravierend wurden, dass der Verwalter diese auch nicht mehr wegdiskutieren konnte, stand natürlich die Frage im Raum: Wer kommt für den Schaden auf? Rein rechtlich ist es so: Wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum einen Folgeschaden an einem Sondereigentum zur Folge hat, haftet die WEG auch für diesen Schaden. Allerdings war es in diesem Falle so, dass der Schaden nur aufgrund der Untätigkeit des Verwalters bzw. aufgrund seines falschen Handelns solche Ausmaße annehmen konnte. Aus diesem Grund haftet in diesem Fall der Verwalter. Für solche Fälle haben Verwalter eigentlich auch immer eine Versicherung, die solche Schäden abdeckt, denn jeder kann auch mal einen Fehler machen.

GEFRA-Geschäftsführerin Frauke Nolting

Allerdings nahm der Verwalter in diesem Fall die Forderung der WEG, den Schaden ersetzt haben zu wollen, offensichtlich persönlich. Er glaubte dann, sich mit einer fristlosen Kündigung aus der Affäre ziehen zu können. Dies war allerdings ein Irrtum, wie sich vor Gericht schnell herausstellte. Denn, wie schon einmal erwähnt haftet der Verwalter für Schadensfälle und Fehler, die er während seiner Zeit als Verwalter zu verantworten hat, auch, wenn er kündigt oder ihm gekündigt wurde.

Eine Ausnahme wiederum wäre, wenn ihn die WEG in der Ausübung seiner Pflichten behindert hätte. Also wenn z.B. ein Eigentümer bei einem Wasserschaden den Handwerkern keinen Zugang zu seiner Wohnung gewährt, obgleich dies zur Schadensbehebung unumgänglich ist.

In unserem konkreten Fall wurde der Verwalter in einem späteren Gerichtsverfahren zur Zahlung verurteilt. Zudem konnte er zwar seine Verwaltung niederlegen, allerdings war seine Begründung in diesem Falle nicht ausreichend. Die WEG hätte der Niederlegung also widersprechen können. In diesem bestimmten Falle sah sie davon ab, da das Verhältnis durch diesen Vorfall belastet war und sicher auch nicht wieder hätte revitalisiert werden können.

In aller Regel verlaufen die Kündigungen aber nicht so dramatisch, sondern harmloser und harmonischer. (Dies muss allerdings auch mit Beschluss in der WEG-Versammlung erfolgen!) Zumeist laufen die Verträge einfach aus, enden also mit Ablauf der im Verwaltervertrag vereinbarten Zeit. Dies sollte allerdings auch auf einer WEG-Versammlung deutlich gemacht werden, denn die rechtliche Folge ist, dass der Verwalter mit Ablauf seines Vertrages auch zu keinerlei Rechtsgeschäften im Namen der WEG befugt ist und diese nun entweder selbst die Verwaltung machen muss oder möglichst kurzfristig ein neuer Verwalter bestellt werden muss.

Ein Klassiker unter den Vertragsbeendigungen ist übrigens dann der Fall, wenn ein Verwalter aus Altersgründen oder Krankheitsgründen aufhört. Ein anderer Fall, der leider auch vorkommt – wenn auch selten – ist, wenn der Verwalter seine Pflichten gravierend verletzt und die WEG ihm fristlos kündigt.

Ein Fall, der uns zugetragen wurde, lief so ab: Ein Verwalter hatte sich für die Erteilung von Aufträgen an Handwerker, Gutachter und andere Dienstleister von diesen bezahlen lassen, sprich Provisionen kassiert. Dies ist allerdings sittenwidrig und ein erheblicher Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht, die ein Verwalter hat, es sei denn, eine WEG gibt im Verwaltervertrag ihre ausdrückliche Einwilligung dafür, dass der Verwalter so verfahren darf, was aber eher die Ausnahme darstellt.

Vermutlich sind solche Verstöße gar nicht so selten, denn nicht immer werden solche Fälle aufgedeckt. Entsprechend fühlen sich die Verwalter, die entsprechend handeln, ziemlich sicher. In unserem Falle kam es ans Tageslicht, weil ein Handwerker bei einem Gespräch mit einem Eigentümer in einer anderen Sache erwähnte, dass die Hausverwaltung XY immer Provisionen haben wolle und er deshalb mit dieser Hausverwaltung nicht mehr arbeiten möchte.

Daraufhin wurde der Eigentümer hellhörig und beantragte Einsicht in die Rechnungsunterlagen seiner WEG. Dort waren die Provisionen natürlich nicht als solche deklariert, aber dem Eigentümer fielen dennoch zwei Dinge auf:

  1. Es waren grundsätzlich immer nur bestimmte Handwerksbetriebe, die Aufträge erhielten, Angebote oder Rechnungen von anderen fand er nicht.
  2. Einige Posten in den Rechnungen waren auffällig hoch, so waren für einige Arbeiten deutlich mehr Stunden abgerechnet worden, als diese in der Regel in Anspruch nehmen würden.

Dies war natürlich auch an sich noch nicht Beweis genug. Und so holte sich der Eigentümer für dieselben Arbeiten Vergleichsangebote von anderen Handwerkern ein mit denselben verbauten Materialien. Dass Handwerkerangebote schon einmal in der Höhe abweichen können, ist bekannt. Dies liegt am unterschiedlichen Stundenlohn, an unterschiedlichen Materialien und unterschiedlich angenommenen Arbeitsstunden.

Allerdings waren die Abweichungen vor allem bei den Arbeitsstunden so gravierend, dass der Verwalter in der nächsten Versammlung damit konfrontiert wurde. Natürlich wollte er sich herausreden, jedoch stellte die Verwaltung Anzeige wegen Untreue und Vorteilsnahme und kündigte den Vertrag fristlos.

Zu Recht, denn der Verwalter wurde später verurteilt.

Es bleibt zu hoffen, dass Sie nicht ähnliche Fälle erleben, wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen. Und wie bereits erwähnt, sind diese beiden Fälle Sonderfälle und nicht die Regel. Aber wie bei allem im Leben lohnt es sich, auch manche Sonderfälle zu kennen und zu wissen, was in diesen zu tun ist.

Bleiben Sie also wachsam und alles Gute aus Lennestadt!

Ihre Frauke Nolting

 

 

Dazu passend:

Der zertifizierte Verwalter

Frauke Nolting zum Thema „Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Nutzungssonderrecht“

Das GEFRA Wohnflex-Konzept

WEG-Bechluss: Nicht einverstanden!

Ich bin nicht einverstanden! – Oder: wie man wirksam gegen einen WEG-Beschluss vorgeht

 

„Wer dafür ist, hebe bitte die Hand.“

Ja, so oder so ähnlich ist der Sprech bei einer Eigentümerversammlung, wenn über einen Punkt auf der Tagesordnung abgestimmt werden muss.

Jeder, der bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung oder Eigentümer einer Gewerbefläche ist, kennt diesen Satz. Natürlich fällt der auch für „Nein“-Stimmen und Enthaltungen.

Und man sollte die Wichtigkeit dieser Abstimmungen nicht unterschätzen, denn sie haben teils große Auswirkungen auf die WEG. Es gibt Standardabstimmungsthemen, wie z.B. Beschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan fürs neue Jahr, aber auch andere Punkte, z.B. Reparaturmaßnahmen.

GEFRA-Geschäftsführerin Frauke Nolting.

Man muss übrigens auch nicht begründen weshalb man wie für welchen Beschluss stimmt, jeder hat da seine eigenen Befindlichkeiten und Gründe, auf die er auch ein Recht hat.

Je nach Regelung in der Teilungserklärung besteht entweder das „Pro-Kopf-Prinzip“ oder die Stimmrechte sind nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Aber eine Sache gilt bei allen WEGs. Und dies ist noch einmal mit der WEG-Novellierung von 2020 verschärft worden:

Wer sein Stimmrecht wirksam ausüben will, muss entweder bei der Versammlung zugegen sein, oder er muss sich wirksam gemäß den Bestimmungen des WEG und der Teilungserklärung vertreten lassen. Andernfalls zählt seine Stimme nicht und er hat auch keine Möglichkeit, gefasste Beschlüsse später anzufechten!

Warum hebe ich das so hervor, werden Sie sich vielleicht fragen? Wie ich in dem letzten Text schon erwähnt habe, so erlebt man als Verwalter teils wirklich kuriose Situationen. Manchmal auch höchst Ärgerliche.

Folgende Geschichte fällt in beide Kategorien. An einem späten Freitagnachmittag rief ein Eigentümer bei uns an. Man kann den Ton dieses Eigentümers getrost als „gereizt“ bezeichnen. Er teilte mir mit, dass er die Abrechnung, die wir in der Eigentümerversammlung seiner WEG besprochen und wirksam beschlossen hatten, nicht akzeptiere und drohte mir – aufgrund meiner „Frechheit“ – nicht nur mit persönlicher „Schädigung“, sondern auch mit rechtlichen Schritten gegen unsere Firma.

Unabhängig davon, dass der gute Mann sich wegen Bedrohung strafbar gemacht hat, und so etwas kann auch ein Verwalter zur Anzeige bringen, so sollte er auch einmal das WEG genauer lesen.

Denn tatsächlich war er weder bei der Versammlung anwesend, noch hat er sich per gültiger Vollmacht vertreten lassen, noch hat er in irgendeiner Weise vor der Versammlung schriftlich oder telefonisch einen Einspruch gegen die Abrechnung vorgebracht. Das bedeutet für ihn schlicht: Pech gehabt!

Er muss die Abrechnung akzeptieren und gemäß dieser auch Zahlungen leisten. Tut er das nicht, kann die WEG rechtliche Schritte gegen ihn einleiten.

Ich wünsche Ihnen eine schöne Zeit!

Ihre Frauke Nolting

 

Dazu passend:

Der zertifizierte Verwalter

Das GEFRA Wohnflex-Konzept